Fara beint í efnið

Fjármál og skattar

Nauðungarsala er aðgerð til að koma eign í verð í þeim tilgangi að fá kröfur sem á eigninni hvíla greiddar. Uppboð eru auglýst með að minnsta kosti þriggja daga fyrirvara á slóðinni naudungarsolur.is

Til að krefjast megi nauðungarsölu þarf krafa (fjárskuld) að vera í vanskilum og tryggð með veði í þeirri eign sem óskað er sölu á. 

Veð sem um ræðir eru:

  • Veð samkvæmt skuldabréfi sem þinglýst er á eign. Í bréfinu þarf að koma fram að nauðungarsala megi fara fram til fullnustu kröfunnar án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms.

  • Veð samkvæmt fjárnámi (aðfararveð).

  • Lögveð, til dæmis fasteignagjöld og iðgjöld skyldubundinna brunatrygginga.

  • Haldsréttur í eign til dæmis vegna flutnings og geymslukostnaðar.

Ef sérstaklega stendur á má einnig krefjast nauðungarsölu til slita á sameign.

Aðilar að nauðungarsölu 

  • Gerðarbeiðandi, eða sá sem fer fram á nauðungarsölu.

  • Gerðarþoli, eða sá sem á þá eign sem krafist er nauðungarsölu á.

  • Þeir sem njóta þinglýstra réttindi í eign svo sem veðhafar, leigutakar og fleiri eða þeir sem gefa sig fram á grundvelli réttinda tengdum eigninni þótt þeim sé ekki þinglýst.

  • Aðrir sem gefa sig fram og hafa uppi kröfur um eignina eða andvirði hennar eða mótmæli gegn kröfu gerðarbeiðanda, hafi þeir lögvarðra hagsmuna að gæta.  

Hvert skal beina beiðni um nauðungarsölu

  • Fasteign: Til þess embættis þar sem hún er staðsett.

  • Skip: Til þess embættis þar sem skipið er skráð.

  • Skip eða loftfar sem skráð er erlendis: Til þess embættis þar sem skipið er eða loftfarið statt.

  • Loftfar skráð hérlendis: Til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu.

  • Lausafé (verðmæti önnur en fasteignir, skip yfir 5 brúttótonn eða loftför): Almenna reglan er að senda beiðni til þess embættis þar sem skuldarinn býr eða eignin er staðsett. 

Kostnaður

Svo kallað nauðungarsölugjald, sem greitt er í ríkissjóð, er bætt við kröfuna. Það nemur 1% af upphaflegri upphæð kröfunnar en þó

  • fyrir fasteignir að lágmarki 22.000 krónur og hámarki 75.000 krónur 

  • fyrir lausafé að lágmarki 8.000 krónur og að hámarki 25.000 krónur

Fasteignir, skip yfir 5 brúttótonn og loftför 

Beiðni um nauðungarsölu á fasteign, skipi yfir 5 brúttótonn eða loftfari þarf að berast sýslumanni í tvíriti. Við móttöku beiðni um nauðungarsölu kannar sýslumaður hvort beiðnin uppfylli öll formskilyrði til að taka megi hana fyrir, meðal annars að birt hafi verið greiðsluáskorun fyrir gerðarþola ef við á, beiðni beinist gegn réttum aðila og að krafa sé rétt tilgreind. 

Í framhaldinu sendir sýslumaður gerðarþola og gerðarbeiðanda tilkynningu um fyrirtökudag beiðni.  Einnig er birt auglýsing í Lögbirtingarblaði um fyrirhugaða nauðungarsölu með að minnsta kosti fjögurra vikna fyrirvara (6 vikur fyrir loftför). 

Ferli nauðungarsölu

Salan fer fram í þremur skrefum:

Fyrirtaka nauðungarsölubeiðni

  • Fyrsta fyrirtaka fer oftast fram á skrifstofu sýslumanns. Þeir sem eiga aðild að uppboðinu geta gert athugasemdir eða mótmælt kröfu gerðarbeiðanda og ákveður sýslumaður hvort þau eru tekin til greina að einhverju leyti eða öllu. Ákvörðun sýslumanns um að stöðva framkvæmd nauðungarsölunnar er hægt að bera undir héraðsdóm en samþykki kröfuhafa þarf til að skuldari geti borið ákvörðun um að halda þeim áfram undir dóm. Fyrstu fyrirtöku er ekki frestað nema í þeim tilfellum þar sem hindrun kemur í veg fyrir meðferð málsins, til dæmis að bú skuldara sé tekið til gjaldþrotaskipta eða dánarbú taki við réttindum skuldara. 

  • Gerðarþoli og gerðarbeiðandi geta beðið um að sala eignar fari fram á almennum markaði og ber sýslumanni að jafnaði að verða við óskum um það ef hann telur raunhæft að sala takist og að hlutaðeigandi fá fullnustu af andvirði eignarinnar. Leggja þarf fram tryggingu fyrir kostnaði. Sýslumaður hefur forræði yfir nauðungarsölu á almennum markaði.

  • Við fyrirtöku er ákveðinn tími fyrir byrjun uppboðs.

Byrjun uppboðs

  • Bréfleg tilkynning um hvenær byrjun uppboðs fer fram er send gerðarþola og gerðarbeiðanda.  

  • Uppboðið er auglýst með minnst þriggja daga fyrirvara á slóðinni naudungarsolur.is.

  • Byrjun uppboðs fer að jafnaði fram á skrifstofu sýslumanns.

  • Hægt er að fresta byrjun uppboðs í tiltekinn tíma að ósk gerðarþola. Gerðarþoli verður þó að semja við gerðarbeiðanda um frestun og er þá ákveðið hversu lengi fresturinn varir. Er frestun þá tilkynnt málsaðilum sem ekki voru viðstaddir og það auglýst á nýju. Heimilt er að  fresta byrjun uppboðs oftar en einu sinni og jafnvel nokkrum sinnum en þó ekki lengur í en eitt ár. Þegar eitt ár er liðið frá fyrstu fyrirtöku fellur málið sjálfkrafa niður. Ef gerðarbeiðendur eru margir þurfa allir að samþykkja frestun málsins.

  • Ef byrjun uppboðs fer fram er leitað eftir boðum í eignina. 

  • Ef boðið er í eignina og hún slegin hæstbjóðanda er ákveðið hvort og hvenær framhald uppboðs skuli fara fram.

  • Þeir sem buðu í eign við byrjun uppboðs eru bundnir við boð sín allt til framhalds uppboðs. Ef, að einhverjum ástæðum, ekki þykir ástæða til að láta framhald uppboðs fara fram þá standa þau boð sem gerð voru við byrjun uppboðs. Málinu er þá lokið eins og ef framhald uppboðs hefði farið fram.

Framhaldsuppboð/lokasala

  • Framhaldsuppboð er haldið innan fjögurra vikna frá byrjun uppboðs fór fram. 

  • Gerðarþola er send tilkynning  þar sem skorað er á hann að veita aðgang að eigninni þegar uppboð á að fara fram.

  • Framhaldssalan er auglýst í dagblaði og á vef sýslumanna með a.m.k. þriggja daga fyrirvara. 

  • Ekki er unnt að fresta framhaldi uppboðs heldur verða gerðarbeiðendur að afturkalla beiðnir sínar ef koma á í veg fyrir sölu eignar.  Gerðabeiðendur geta veitt samþykkisfrest í nokkrar vikur.  Komi skuldari kröfu í skil á þeim tíma getur gerðarbeiðandi afturkallað beiðni.

  • Gerðarbeiðendur og allir sem eiga þinglýst veð eða réttindi í eigninni fá senda tilkynningu um að eignin sé að fara á uppboð. 

  • Framhaldssala á fasteign fer að jafnaði fram á henni sjálfri. Umráðamanni eignarinnar þarf samkvæmt lögum að veita aðgang að eigninni en sé enginn viðstaddur til að veita aðgang hefur sýslumaður rétt til að láta brjóta upp læsingar til að skoða megi eignina áður en boð eru gerð. 

  • Skip og loftför eru að jafnaði seld á skrifstofu sýslumanns. 

  • Öllum er heimilt að mæta við framhald uppboðs, jafnt í fasteign og á skrifstofu sýslumanns.

  • Við framhaldsuppboð er leitað eftir boðum í eignina og eignin seld. Greiðsla söluverðs til sýslumanns fer síðan eftir því hvaða skilmálar voru gerðir við byrjun uppboðs. Einnig á það við um þá tryggingu sem sýslumaður ákveður að sá sem býður í eignina þurfi að bjóða til að boð hans verði tekið gilt.Algengast er að greiða þurfi 25% uppboðsandvirðis við samþykki boðs, 25% mánuði eftir samþykki og loks það sem þá er eftir þremur mánuðum eftir samþykki. Oft ná bjóðendur samningum við veðhafa um að taka yfir áhvílandi veðskuldir.  

  • Ef ekkert boð fæst í eign eða svo lágt að það nær ekki upp í kröfu þeirra sem biðja um uppboðið fellur málið niður og þarf að hefja uppboðsferli að nýju, kjósi kröfuhafi það.

Ráðstöfun/úthlutun söluverðs

Sýslumaður útbýr frumvarp (tillögu) að því hvernig söluverði eignar verði úthlutað til kröfuhafa. Í frumvarpinu kemur fram hvernig ráðstafa eigi söluandvirðinu upp í þær kröfur sem lýst var við söluna. Ráðstöfunin ræðst af því hvar í veðröðinni kröfueigendur eru. Sýslumaður sendir svo frumvarpið til kröfuhafa, gerðarþola og afsalshafa sé gerðarþoli kaupsamningshafi.

Veittur er að minnsta kosti tveggja vikna frestur til að gera athugasemdir við frumvarpið. Sé það gert eru þær teknar fyrir hjá sýslumanni og sem tekur ákvörðun um breytingu frumvarpsins eða að það haldist óbreytt. Þá ákvörðun geta aðilar borið undir héraðsdóm.  Ef athugasemdir koma ekki fram verður frumvarp endanlegt og söluverði eignarinnar ráðstafað í samræmi við það. Ekki er þó heimilt að greiða veðhöfum af uppboðsandvirðinu samkvæmt frumvarpinu fyrr en frestur til að bera gildi nauðungarsölunnar undir dóm er liðinn.

Útgáfa afsals og afhending eignar 

Sá sem kaupir eign á uppboði hefur, frá samþykki sýslumanns á boðinu, umráðarétt yfir eigninni og rétt á að fá hana afhenta. Þá ber kaupandi einnig  áhættu af eigninni frá samþykki boðs. 

Afsal er þó ekki gefið út fyrir eigninni fyrr en frestur til að bera gildi nauðungarsölunnar undir dóm er liðinn eða niðurstaða fengin úr slíku dómsmáli sé það höfðað. 

Réttur gerðarþola til áframhaldandi búsetu

Ef  íbúðarhúsnæði sem gerðarþoli býr í er selt nauðungarsölu getur hann óskað eftir því að fá að búa áfram í eigninni í allt að 12 mánuði. Sýslumaður ákveður hvort á slíkt er fallist og þá leigufjárhæð. Sama rétt getur leigjandi að íbúðarhúsnæði átt að ákveðnum skilyrðum uppfylltum.

Gerðarþoli/leigjandi þarf að tilkynna sýslumanni hvort hann vilji áfram búa í eigninni í síðasta lagi þegar framhald uppboðs hefst. Sýslumaður tekur afstöðu til þeirrar óskar og fallist hann á leigu  ákveður hann leigufjárhæð.Sýslumaður getur krafið gerðarþola um greiðslu tryggingar vegna skemmda sem kunna að verða á eigninni. Skal tryggingin vera sem nemur þriggja mánaða leigu og lögð fram innan viku frá því að framhald uppboðs fór fram. Sýslumaður afhendir gerðarþola trygginguna til baka  innan sex vikna frá lokum leigutíma hafi kaupandi eignar ekki gert tilkall til hennar.

Lausafé

Lausafé er til að mynda ökutæki, óskráðir bátar, bátar undir 5 brúttótonnum, vélar, tæki, búnaður og annar varningur. 

Beiðni um nauðungarsölu lausafé þarf að berast sýslumanni í þríriti. Ef öll formskilyrði beiðninnar eru í lagi ákveður sýslumaður dagsetningu uppboðs og sendir gerðarþola tilkynningu. Uppboðið er einnig auglýst á vef sýslumanna og í dagblaði að minnsta kosti viku fyrir uppboð. 

Gerðarbeiðandi þarf að koma lausafé á uppboðsstað áður en uppboðið hefst. Sé verið að bjóða upp til dæmis byggingarkrana fer uppboðið fram á byggingarstað.Gerðarþola er skylt að afhenda gerðarbeiðanda eignina ef framvísað er heimild til vörslusviptingar með áritun sýslumanns. 

Uppboðskaupandi þarf yfirleitt að staðgreiða boð sitt í eignina og ekki er tekið við greiðslu með kreditkortum. Andvirði eignarinnar er síðan ráðstafað til kröfuhafa eftir rétthæð krafna þeirra.

 

Tengt efni

Lög um nauðungarsölu nr. 90/1991

Þjónustuaðili

Sýslu­menn